Выпускник Высшей школы управления проектами НИУ ВШЭ опубликовал статью по теме «Девелопмент. Управление проектами как условие выживаемости»

ДЕВЕЛОПМЕНТ

УПРАВЛЕНИЕ ПРОЕКТАМИ КАК УСЛОВИЕ ВЫЖИВАЕМОСТИ.

           С 1 июля 2019 года вступают в силу поправки к 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Данные поправки ужесточили требования к застройщикам и усилили защиту прав дольщиков.

           Новое законодательство существенно меняет условия работы девелоперских компаний на рынке недвижимости и потребует кардинально иного подхода к управлению проектами в этой области.

Новыми поправками вводятся ограничения и требования как к самим застройщикам, так и к условиям привлечения и использования денежных средств участников долевого строительства. Так, например, застройщики не смогут напрямую привлекать денежные средства дольщиков, а только через так называемые эскроу счета, открываемые уполномоченными на это банками (эскроу-агент). Строительство будет вестись за счет предоставления целевого кредита эскро-агентом и под полным его контролем. Банковский контроль прекращается после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации первого права собственности на объект долевого строительства. Кроме того, денежные средства застройщики смогут использовать только в целях строительства объекта и уплаты сопутствующих налогов, сборов и иных обязательных взносов. Четко определен перечень затрат застройщика, по которому могут быть произведены платежи, т.е. речь идет о переходе долевого строительства многоквартирных домов на проектное финансирование.  Что касается прибыли, то перечисление денежных средств эскроу-агентом застройщику возможно только в случае получения заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства проектной документации и предоставления разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Согласно статьи шестой указанного закона, за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от цены договора за каждый день просрочки. В случае если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере. Кроме того, в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Нарушения сроков и качества строительства в условиях отсутствия доступа к денежным средствам дольщиков, полного контроля кредитных денег со стороны банков, возрастающего количества исковых претензий со стороны граждан серьезно возрастают риски потери финансовой устойчивости хозяйствующего общества. Сдача объекта в срок с надлежащим качеством и в рамках отведенного бюджета становится теперь крайне необходимым для застройщика.

Учитывая новые реалии, повышение уровня зрелости застройщиков в области управления, квалифицированный, в том числе и в сфере управления проектами персонал, повышение качества руководителей проекта как центровых фигур, отвечающих за тактическую и оперативную работу на проекте, выстраивание комплексной, продуманной системы управления проектами становиться актуальным как никогда.

Как же обстоят дела в строительной отрасли, а точнее в гражданском строительстве сегодня?

Переход с плановой экономики к условиям рынка в сравнительно небольшой промежуток времени, появление частных строительных компаний и корпораций, появлением на рынке недвижимости жилых и общественно-деловых зданий различных классов и подклассов, появления такого понятия как многофункциональные жилые и общественно деловые комплексы привело к конкуренции в этой среде, крупные строительные компании все чаще стали привлекать международные архитектурные бюро, проекты стали сложнее как в техническом, так и в организационном плане. Потребовался системный подход, комплексный охват. Возросшее количество участников инвестиционного процесса, расширение источников финансирования привело к росту и сложности горизонтальных и вертикальных связей. Возникла вавилонская башня требований и ограничений и маленький холмик механизма управления.

Учитывая складывающуюся ситуацию, Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии Приказом №2043-ст от 16 декабря 2016 года утвержден и введен в действие ГОСТ Р 57363-2016 «Управление проектом в строительстве. Деятельность управляющего проектом (технического заказчика)».

Данным документом были заложены принципиальные основы в проектном менеджменте. Стандартом регламентированы основные этапы реализации проекта в строительстве, прописаны основные права управляющего проектом строительства, дана принципиальная схема управления проектом в строительстве. Кроме того, введены в действие ряд национальных стандартов в области проектного менеджмента, регламентирующих требования к управлению проектами, портфелями, программами, менеджменту риска. Немаловажным шагом в области управления проектами стало введение в действие руководства по оценке компетентности менеджеров проекта. Указанные стандарты стали серьезным шагом на пути к повышению уровня зрелости нашей страны в области управления проектами, а как известно, самый длинный путь начинается с первого шага.   

    Нелишним будет привести существующую статистику динамики изменения объемов текущего строительства и среднего переноса планируемых сроков ввода объектов в эксплуатацию застройщиками в сфере жилищного строительства. Так, согласно аналитическим исследованиям в сфере жилищного строительства по Российской Федерации и всем субъектам РФ (анализировались сайты и проектные декларации застройщиков; публичные реестры выданных разрешений на строительство и на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию; официальные статистические и отчетные данные Росстата, Росреестра, Банка России), проведенным Национальным союзом застройщиков жилья (многофункциональный портал для застройщиков и участников долевого строительства erzrf.ru), с 2015 по 2019 года, объемы строительства возросли с 103,8 до 136,6 млн. кв.м, а средние значения переноса планируемых сроков ввода объектов в эксплуатацию от двух до шести с половиной месяцев.

 

Что касается изменения среднего переноса планируемых сроков ввода объектов в эксплуатацию по конкретным областям, то ситуация несколько хуже.

 

Полученные данные, в первую очередь, демонстрируют отсутствие готовности строительных компаний к дальнейшему увеличению объемов строительства в рамках новых ограничений.

Как видно, потребность в профессиональном управлении проектами крайне актуальна, особенно, в связи с последними изменениями в законодательстве о долевом строительстве.

Нетрудно догадаться какими будут последствия для застройщика, если ситуация со сроками ввода объектов в эксплуатацию не изменится в лучшую сторону, а для этого, придётся переосмыслить свою работу в области управления строительными проектами.

Похоже, слово управлять и слово выживать станет для девелоперов равнозначным.

 

Технолог организации строительного

производства и управления проектами

 

Главный инженер проектов

инвестиционно-строительной корпорации «Баркли»

Тимур Султанов